A cidade de São João del-Rei (população estimada em 94,5 mil habitantes) é pouco verticalizada quando comparada com cidades vizinhas de mesmo porte como Viçosa (76,4 mil pessoas), Barbacena (129,7 mil pessoas), Conselheiro Lafaiete (138 mil habitantes) e Lavras (104,8 mil habitantes).

Mas, além de avançar na construção de prédios verticalizados em São João del-Rei, a "nossa estratégia" é também expandir os negócios imobiliários em cidades turísticas, universitárias e de mineração da região que tenham déficit habitacional, diz o consultor e incorporador Ronan Garcia Sales de Melo, sócio da construtora Evler, do grupo F2R, junto com Flávio Vitor do Nascimento e Rodrigo Augusto Teixeira Braga. 

Veja também:

Ronan e a longa trajetória de um empresário de 39 anos

Inovação tecnológica em São João del-Rei

A verticalização em São João del-Rei é recente, segundo o empresário. “Eu acho que São João del Rei ficou parado muito tempo.” Viçosa, por exemplo, que também é uma cidade universitária, já é verticalizada. “E São João del Rei não tem nada ainda", apesar de muita gente dizer: ´Ah, mas tem muita coisa acontecendo em São João del Rei´.” Barbacena, Conselheiro Lafaiete e Lavras são muito mais verticalizadas do que São João do Rei.

Uma das dificuldades para construir casa em São João del-Rei é o preço do lote; os terrenos são caros, observa Ronan. “Hoje, para construir uma casa numa região mais central, você não vai achar um lote por menos de R$ 150 mil a 200 mil. E para construir qualquer casinha, hoje, você não gasta menos de R$ 200 mil. Então, estamos falando de R$ 400 mil, 500 mil. Então, a verticalização é uma coisa necessária.”

“Incorporar no interior é ser artista”, resume Ronan. “A diferença de fazer um prédio em São João do Rei ou fazer um prédio em Belo Horizonte é só o preço do terreno. Construir em Belo Horizonte é muito mais barato do que em São João del-Rei. O metro cúbico do concreto em São João do Rei é R$ 690, muito mais caro. Só que o imóvel na planta em Belo Horizonte é vendido a R$ 11 mil, 12 mil o metro quadrado. Aqui nós vendemos a R$ 7 mil e o pessoal fala que é caro. Então, a margem para construir no interior é muito apertado.”

A saída é a verticalização, reforça Ronan. Num loteamento novo, com um terreno entre R$ 150 mil e 200 mil, mais o gasto em torno de R$ 300 mil, uma casa não vai sair por menos de R$ 500 mil. “Se você verticaliza, você vai vender um apartamento nas mesmas condições da casa por R$ 350 mil, 370 mil, só que numa área central, em vez de ser a 15 km do centro. A logística é muito melhor, a segurança é maior porque o condomínio é fechado. E nos nossos empreendimentos eu ofereço lazer. Então dentro de um prédio a pessoa tem tudo e o custo do benefício muito maior.”

Projeção do mercado

Segundo Ronan, “ainda falta produto em São João do Rei”. Basta entrar num site de qualquer imobiliária e procurar um apartamento novo de dois, três quartos, bem localizado. “Não vai achar; e quando acha o preço é ainda exorbitante.” Já o mercado de quitinetes e studios começa a ficar saturado, observa. “Eu acho que vai começar a sobrar dentro de algum tempo, a não ser que aumente o turismo, o Airbnb (plataforma de acomodações para viajantes e turistas), mais eventos, se transformarmos a cidade… então o mercado absorve. Por isso eu sou adepto de fomentar a região. E, quanto mais a nossa cidade desenvolver, melhor para todo mundo que vive aqui, o dinheiro circula dentro dessa estrutura.”

Por isso, “tentamos fazer um produto que não tem no mercado, que seja exclusivo", revela Ronan. "Nós estamos tendo uma experiência muito feliz. Estamos no quarto lançamento, de autoria 100% da Evler, e batemos 60%, 70% de vendas em quatro meses, cinco meses de lançamento antes de as obras se iniciarem, porque são produtos numa localização boa e com coisas que não existem em São João do Rei.”

Expansão

Com base em dados de IBGE, Caixa Econômica Federal e governos, Ronan e seus sócios definiram indicadores para avaliar o déficit habitacional e o tipo de produtos necessários em cidades da região. E, tendo em conta esses indicadores, direcionaram a expansão do seu negócio para cidades turísticas, universitárias e de mineração.

A estratégia do grupo é expandir a verticalização em cidades entre 50 mil e 200 mil habitantes, como Congonhas, Itabirito, Lafaiete, Barbacena, Lavras etc. “Então, nós buscamos cidades que tem potencial. Cidades que não são muito grandes, que estão em fase de expansão e que tem um déficit habitacional muito grande.”

Porém Ronan considera que é complexo trabalhar no setor de incorporação porque as regras variam entre as cidades. Há cidades que tem a situação muito bem definida. “São João del-Rei, por exemplo, no centro histórico, além do edifício São João, não pode mais verticalizar. E, dentro de um raio no entorno, só pode construir 12m, que são quatro andares. Mas os terrenos são muito caros, por isso vemos poucos predinhos na área central. A partir desse entorno, é permitido verticalizar em bairros como São Caetano, Tijuco (depois da ponte do Rosário), Fábricas, Avenida Leite de Castro, Matosinhos e Colônia.”

Para além de centros históricos tombados, há problemas como a demora na liberação dos projetos. “Nós temos projeto há três anos em Congonhas. Estava 100% dentro das regras, mas, na hora que estava para sair, veio o IPHAN e colocou restrições. Para Barbacena, nós desenhamos um projeto, mas demorou cinco anos.” Há cidades que tem uma “demanda absurda”, como Ouro Preto e Mariana, mas esbarra no plano diretor e nas barreiras do IPHAN. “Hoje, se nós fizermos 500 unidades em Ouro Preto ou Mariana, vendemos tudo em um mês.”

Taxa de juros e instabilidade

Ronan encara instabilidade no mercado, taxas de juros elevadas, baixo crescimento da economia de maneira pragmática. “Sem sombra de dúvidas, afeta. Mas eu sempre falo que o dinheiro só troca de mão.  Então, o dinheiro que está circulando é o mesmo, sempre vai ser o mesmo. O dinheiro é ingrato, não podemos dar bobeira com ele, senão ele vai embora, muda de um lugar para outro.” A alta taxa de juros realmente dificulta, principalmente para as pessoas que estão querendo adquirir o seu primeiro imóvel. “Na verdade, ela prejudica as classes média e pobre.”

Não é o caso de investidor que compra imóvel para aluguel, “ele não vai financiar pelo banco, ele vai financiar direto comigo”, explica Ronan. “Então, isso não muda nada dentro da estrutura dele. Ele sempre compra um imóvel na planta, ele sabe que compra mais barato do que depois que está pronto. E tem a valorização durante a obra e a rentabilidade na hora que vai alugar. O imóvel no Brasil ainda é a maneira mais segura de você enfrentar a inflação.”

Em ano eleitoral, o governo gera uma série de benefícios do programa Minha Casa Minha Vida, observa Ronan, “mas só no ano da eleição. Os últimos três anos foram a coisa mais horrorosa, mas esse ano facilita tudo, e nós temos que saber jogar esse jogo para poder dosar. Então, agora eu tenho que aproveitar que afrouxaram um pouco as regras para focar no produto financiado pela Caixa”.

Fase inicial

Em 2019, o são-joanense Ronan de Melo decidiu dedicar 100% do seu tempo ao ramo da construção civil. Assim, entre 2021 e 22, surgiu a S.A. de capital fechado F2R, iniciais dos nomes dos sócios Flávio Vitor, Ronan e Rodrigo Braga, que é o guarda-chuva de empresas dos ramos de incorporação (Evler), gestão (consultoria, contabilidade, jurídico) e inovação (start-ups). Mas o foco mesmo é na construção civil.

A incorporadora e construtora Evler, que trabalha com financiamentos pela Caixa, já lançou o empreendimento Vila Munich, no bairro São Caetano, com 72 apartamentos de dois quartos. “Vendemos tudo”, comemora Ronan. “Nós lançamos também, a 100 metros do Pátio Matozinhos, o Viena, com 60 apartamentos de dois quartos. E agora em 2024 nós lançamos o Montrezor, na Colônia do Marçal, com apartamentos de alto padrão (três quartos) e 675 metros quadrados de área de lazer dentro do prédio (piscina gigante, academia, sauna, área gourmet, salão de festa). Então, são três projetos da Evler, mais o Verona, de autoria nossa também.” O Verona foi o primeiro projeto de Ronan, no bairro Matosinhos, com 32 apartamentos.

Ronan também tem sociedade nos empreendimentos Park Europa (apartamentos de 2 quartos), lançado pela Forbli Construtora, em 2025, em Barbacena; e Edifício Residencial Belvedere, no Kalahari, em São João del-Rei, com lançamento previsto para este mês pela incorporadora Lacca.